澳洲政府今日正式發表 2026-27 年度聯邦預算案，當中針對房地產市場的稅務政策祭出歷史性改革。為了解決住房負擔能力問題、打擊二手市場炒風，並有效刺激新住宅供應，聯邦政府宣布將對實施多年的「負扣稅」（Negative Gearing）及「資本增值稅」（Capital Gains Tax, CGT）寬減措施進行大幅度調整。

本次稅務改革的核心理念，是將政府的稅務支援精準對焦於「增加房屋供應」，旨在為澳洲勞工、首次置業人士及下一代建立更公平的稅收體系。以下為兩大房產稅務改革的詳細重點：

一、 資本增值稅（CGT）大改制：取消 50% 固定折扣，引入最低稅率
為了讓資本增值稅回歸其最初的政策原意，政府將針對投資物業的獲利稅率進行結構性調整：

取消固定折扣，改按通脹調整： 自 2027 年 7 月 1 日起，現行高達 50% 的資本增值稅（CGT）固定折扣將被正式取消，取而代之的是「基於通貨膨脹率」的折扣計算方式。

設立 30% 最低稅率： 新制將對投資獲利引入最低 30% 的稅率，這意味著投資者未來將只須為扣除通脹後的「實質資本增值（Real capital gain）」繳交相應稅款。

新樓投資者獲豁免與過渡安排： 此項 CGT 改革僅適用於 2027 年 7 月 1 日之後產生的資本增值。值得注意的是，為了鼓勵新屋建設，購買「一手新樓」（New builds）的投資者將獲得豁免，他們可以自由選擇沿用舊制的 50% CGT 折扣，或採用新的計稅安排。

二、 負扣稅（Negative Gearing）落閘：優惠全面縮水，僅限「一手新盤」
澳洲備受爭議的負扣稅政策將迎來重大限縮。政府明言，未來的稅務支援必須用於創造新供應，而非推高現有房屋價格。自 2027 年 7 月 1 日起，負扣稅優惠將全面限制於「一手新樓」。具體實施細則與生效時間點如下：

現有物業不受影響（祖父條款）： 在「預算案公佈當晚（Budget night）」之前已經持有的所有物業，其現有的負扣稅安排將維持不變。

購買「一手新樓」的投資者： 不論何時購買，投資新建住宅的買家仍可享有完整的負扣稅優惠，即可將房產投資產生的虧損，用於扣減個人的其他收入（例如薪俸稅工資）。

預算案公佈後購買「二手/現有房屋」的投資者： 這是受影響最大的一群。投資者雖然仍可將投資現有房屋的虧損申報扣稅，但該虧損未來只能用於扣減「住宅物業收入」（即租金收入），絕對不能再跨界扣減個人的其他工資收入。 未能用盡的虧損額度，將允許結轉（Carry forward）至未來的稅務年度繼續扣減。

【政策展望】
澳洲政府強調，藉由收緊二手樓的負扣稅與資本增值稅優惠，並保留一手樓的稅務彈性，此舉將有效引導市場龐大的投資資金轉向房地產開發與新屋建設。這不僅能大幅增加澳洲整體的房屋供應量，從根本上紓緩租屋與置業危機，也確保了國家稅制在未來的財政永續性。